Quem compra, doa ou herda um imóvel no Brasil precisa ficar atento a dois impostos principais: ITBI e ITCMD. Apesar de parecidos, eles se aplicam a situações diferentes e são cobrados por esferas distintas do governo.
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado pelos municípios e incide nas transferências onerosas, ou seja, quando há pagamento envolvido — como em uma compra e venda, permuta com diferença de valores ou dação em pagamento.
A base de cálculo é o valor de mercado do imóvel, e a alíquota costuma variar entre 2% e 3%, conforme a cidade.
Esse imposto é obrigatório para registrar a escritura no cartório e vale igualmente para brasileiros e estrangeiros: quem compra um imóvel no Brasil, independentemente da nacionalidade, precisa pagar o ITBI no município onde o bem está localizado.
Já o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) é de competência dos Estados e se aplica às transferências gratuitas, como doações e heranças. As alíquotas variam de 2% a 8%, dependendo de cada Estado, e o imposto é pago por quem recebe o bem — o donatário ou herdeiro.
Quando há estrangeiros envolvidos, é importante observar dois pontos:
- Se o imóvel está no Brasil, o ITCMD é devido normalmente, mesmo que o doador ou o herdeiro more no exterior.
- Mas, se a doação ou herança vem do exterior, a situação muda. O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que os Estados não podem cobrar ITCMD sobre heranças ou doações vindas do exterior até que exista uma lei federal específica para isso — o que ainda não ocorreu. Por isso, há Estados que tentam cobrar, mas essas cobranças vêm sendo consideradas inconstitucionais.
Em resumo:
- ITBI: pago pelo comprador, incide em transações com pagamento e é cobrado pelo município.
- ITCMD: pago por quem recebe o bem, incide em doações e heranças e é cobrado pelo Estado.
Ambos usam o valor de mercado do imóvel como base de cálculo e são indispensáveis para regularizar a propriedade no Brasil.
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